■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장어제(30일) 국회 기획재정위원회에서는 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 상향하는 소득세법 개정안을 통과시켰습니다. 여기에 그치지 않고 여당에서는 다주택자에 대한 양도세 일시 인하를 검토하고 있음을 공식화했습니다. 대선용이라는 비판 속에 다주택자들에게 퇴로가 열릴 지 주목되고 있습니다. 분양시장에는 전통적인 비수기 12월임에도 적지 않은 물량이 풀릴 것으로 보입니다. 3차 사전청약이 시작되는 데다 건설사들이 신규 대출 규제가 적용되기 전에 연내 분양을 서두르는 모습입니다. 다주택자 양도세 인하 움직임과 분양시장 점검해 보겠습니다.Q. 어제 국회 기재위에서 1가구 1주택 양도소득세 비과세 기준을 9억에서 12억으로 올렸습니다. 해당 구간 가격 매물은 다소 숨통이 트일 것으로 보여요?- 1가구 1주택 양도세 비과세 기준, 9억→12억 상향- 국회 기재위 전체회의, 양도소득세법 개정안 통과- 과도한 세 부담에 주택거래 위축…시장 다소 숨통- 2008년부터 기준 유지…서울 아파트 평균 12억 돌파- 양도차익 7억 1가구 1주택자, 양도세 '0원' 가능- 공포일로부터 시행…이르면 내달부터 변동 기준 적용- 9억~12억대 거래 활기 전망…DSR 등에 이동 제한적Q. 일각에서는 1주택자보다 다주택자 매물을 끌어내기 위해서라도 양도세를 완화 범위를 더 넓혀야 한다는 얘기도 나오는데요. 국회에서도 이런 얘기가 논의가 된 것으로 알려졌어요. 특히 다주택자 양도세 인하에 반대하던 여당에서도 검토 중이라는 말이 나왔어요?- 민주당 "다주택자 양도세 인하, 배제하지 않고 검토"- 다주택자 양도세 중과…"갖고 있기도 팔기는 더 부담"- 올 초부터 양도세 중과 유예 언급…與 강경파 반대- 대선 앞두고 맘 급한 與…다주택자 양도세 인하 카드- 與 "이재명 '보유세 강화- 거래세 완화' 기조 발맞춰"Q. 정부에서는 양도세 완화를 반대하고 있습니다. 그런데도 여당에서 양도세 인하를 거론하는 것은 결국 내년 대선 때문이라는 분석인데요. 어떻게 보시나요? - 홍남기 "부동산 시장 심리를 자극하지 않을까 우려"- 정부, 소위에 양도세 부과기준 조정 시중 의견 전달- 정의당 "기준 완화, 고가 주택 수요 키워 시장 불안"- 9억~12억 원 사이 투심 집중…주택 수급 영향 우려- 홍남기 "재정 맡는 기재부 입장에서 형평 과세 중요"- 정의당 "조세 정책을 매표 수단으로 삼는 행위 멈추라"Q. 무엇보다 6월 양도세 중과 전 집을 급하게 처분한 다주택자들은 어안이 벙벙할 것 같습니다. 세금 걱정에 급하게 팔아치운 매물이 그사이 집값이 상당히 올랐을 텐데요. 결국 버티면 된다는 신호만 더욱 강력해진 것 아닐까요?- 정부, 올 6월까지 매각 유도…많은 다주택자 '버티기'- 시장, 양도세 완화에도 대출 규제에 활성화 한계 지적- 비과세 기준 12억 상향…중저가 주택 집값 상승 여력- 주택 매수·보유·매도 세제 전반 재검토 필요 목소리도- 다주택자 양도세 '퇴로'…"올해 집 판 사람만 바보"- 정책 '신뢰도 추락'…정부, 과거 양도세 폭탄 경고- 버틴 다주택자 '안도'…정부 말 들은 다주택자 '불이익'- 다주택자들 "대선 앞두고 표심 위한 포퓰리즘일 뿐"Q. 어제 국토부에서 사전청약 계획을 내놨습니다. 민간과 공공을 동시에 발표했는데요. 먼저 3차 공공물량 사전청약이 시작됩니다. 하남 교산과 과천 주암 등 서울과 매우 가까운 곳들 기다리고 있어 무주택 실수요자 관심이 높은데요. 대신 물량이 2차보다 확 줄었더라고요. 3차 사전청약 내용 어떻게 되나요?- 분양 비수기 12월, 전국 7만 가구 넘는 아파트 공급- 수도권 공공 3차 사전청약 포함…이례적 공급 폭탄- 일반분양 물량 6만2558가구…경기 22개 단지 '최다'- 부동산 업계, 가계부채 관리 강화 정책 영향 분석- 오늘 3기 신도시 포함 수도권 공공택지 3차 사전청약- 하남 교산·과천 주암·시흥 하중·양주 회천 등 진행- 총 4,167가구 규모…하남 교산·과천 주암 강남권 인접- 하남 교산, 5호선 하남검단산역 이용 시 강남까지 30분- 무주택 실소유자 관심 폭발…높은 경쟁률 기록 전망- 과천 주암- 과천 거주자·하남 교산- 수도권 거주자 가능Q. 과천주암의 경우에는 현재 분양가만 9억 원에 가깝게 책정됐습니다. 공공물량치고 분양가가 높다는 생각이 드는데 주변 시세와 비교하면 절반도 안 돼 로또 청약이라는 말이 나와요. 본청약 때는 분양가가 더 오를 수도 있어요?- '로또청약' 하남·과천, 분양가 주변시세 60~80% 수준- 과천주암 '국민평형' 84㎡ 9억 '최고'…주변 절반 수준- 하남교산 59㎡ 4억 원대…하남신도시 시세 9억 돌파- 본청약 최소 1∼2년 후 예정…최종 분양가 상향 가능- 전문가 "상대적으로 경쟁률 덜 치열한 특공 노려야"Q. 민간 분양에서도 사전청약이 최초로 시작됩니다. 수도권에서는 오산세교2, 평택고덕이 진행되고 부산에서는 장안지구가 사전청약 입주자모집 공고를 하는데요. 가격이 아주 매력적입니다. 물량의 90%가량이 3~4억 대에 이를 예정이라고요. 그런데 지역은 공공에 비해 다소 서울에서 떨어져 있어요?- 민간분양 사전청약 첫 시행…1차 2,500가구 규모- 1차에서 오산 세교2·평택 고덕·부산 장안 등 진행- 1·2차 민간 사전청약 합쳐 올해 총 6,000가구 공급- 중대형 면적 공급·추첨제 물량으로 다양한 기회 제공- 전용 84㎡이상 전체 절반 차지…100㎡ 대형도 공급- 전체 90% 물량 3억~4억 대…시세대비 60~80% 수준- 민간 사전청약, 매매시장 수요 일부 흡수 긍정 효과- 외곽 지역 공급으로 선호↓…임대차 시장 부담 우려Q. 이달 민간과 공공 청약이 동시에 진행됩니다. 그렇기 때문에 더욱 꼼꼼히 따져봐야지 자치하면 무효처리가 될 수 있어요. 일단 발표일을 잘 보셔야 하는데 발표일이 동일하면 동시 신청이 불가합니다. 공공과 민간 사전청약은 일단 발표일이 달라요. 대신 일반청약은 잘 살펴보셔야겠어요?- '같은 날 발표' 민간·공공 사전청약 중복신청 불가- 실제 분양가, 본청약 시점 지자체 분양가심사위 심의- 건축설계·인허가 조건, 물가 등 실제 분양가 변경 가능- 한국부동산원 청약홈 내 인터넷 사전청약 접수 원칙- 민간 사전청약, 청약통장 사용 간주…일반청약 불가능- 공공 사전청약 당첨 시 일반 분양주택 청약 신청 가능- 청약자격 기존 동일…판단 기준일, 입주자 모집공고일- 청약 당첨자 선정 이후 소득 등 기타기준 적용 無- 당첨 이후 상속으로 주택 추가 취득 시 예외 인정- 혼인·생업 등 가구 구성원 변경 시 예외로 인정 불가- 모집공고일 해당지역 거주 시 기간 불충족도 신청 가능- 본청약 당시 거주기간 충족, 해당지역 비거주도 인정- 사전당첨자 지위 양도 불가…사망으로 인한 상속 예외Q. 최근 집값 상승세가 주춤하면서 하락세의 징조인지 아니면 고점 부담 때문인지 의견이 분분합니다. 하지만 세종이나 대구 등 올 들어 폭등한 일부 지역은 하락 전환되면서 집값이 드디어 고점을 찍었다는 얘기들이 나오는데요. 이런 와중에 민간 사전청약까지 진행되고 내년엔 더 많은 물량 풀린다고 하니 기대감이 큽니다. 하지만 사전청약이 입주까지 10년 이상 걸릴 수 있다는 점이 내심 걸리는 것은 어쩔 수 없는데요. 올 연말 부동산 시장, 어떻게 보시나요?- 서울 아파트 5주째 상승폭 축소…세종·대구 하락세- 서울 아파트 매수심리 2주째 '뚝'…매수 우위 시장- 시장 "호가 낮춰도 거래 없어"…박스권 횡보 전망도- 민간분양 사전청약에 서울 집값 전망 '하락' 전환- 대출규제·종부세 효과 분석도…연말연시 전망은(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)